¿QUÉ HACEMOS CON LA VIVIENDA EN ESPAÑA?

Artículo escrito por Elena Azorín

Derecho a la Vivienda

“Es imposible independizarse con 21 años”; “Si quieres alquilar, tienes que vivir con cuatro personas más”; “Yo le diría a la ministra de Vivienda que lea la Constitución; El Estado tiene una responsabilidad con los ciudadanos para garantizar la vivienda digna”; “Nos intentan vender una meritocracia, pero la realidad es que el acceso a la vivienda depende de lo que heredes”. Estas son algunas de las declaraciones que hicieron el pasado setiembre dos jóvenes estudiantes en el programa Espejo Público, de Susana Griso. Este descontento no es solo cosa de dos estudiantes, el 5 de abril fueron miles las personas que salieron a las calles exigiendo acabar con el llamado “Negocio de la vivienda”, precios más bajos, acabar con la especulación y regular los alquileres turísticos, entre otras reclamaciones.

La vivienda figura como el principal problema nacional según el Barómetro de Octubre de 2026, y es que al preguntarles a los entrevistados

“¿Cuál es, a su juicio, el principal problema que existe actualmente en España? el 19,2 % de los encuestados lo situá cómo el primer problema, el 11,8% el segundo y el 7,7 % el tercer problema más grave hoy en día en España. Por delante de la inmigración, el paro o la calidad del empleo. 

Y, aunque sí que es verdad que este es un problema que afecta a la población española en general, nos queremos centrar en cómo nos afecta a nosotros, los jóvenes. Porque el momento vital en el que se supone que tenemos que emanciparnos y son muchos los que quieren ser ya independientes se topan con un mercado especialmente tensionado. Para estos, este problema supone en cierto modo un tipo de injusticia generacional. Ya que se espera que se puedan emancipar a los veintitantos, pero las condiciones objetivas no acompañan. Este choque entre expectativa y realidad aumenta el descontento y la sensación de bloqueo vital. Apenas el 15% de los jóvenes vive fuera del hogar familiar, dato que el Observatorio de Emancipación establece como el nivel más bajo desde que hay registros comparables. Es decir, que la tasa de emancipación juvenil de 2024-2025 ha alcanzado su valor mínimo. 

El principal freno  es la asequibilidad, con unos precios disparados jamás vistos, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Ya que se trata de áreas dinámicas urbanas, donde se concentran las universidades y otros centros de estudios, donde hay más oportunidades para conseguir un primer empleo o prácticas y se encuentran más servicios y actividades que atraen a los jóvenes. En estas ciudades la oferta asequible apenas existe, y es que, de nuevo, añadimos un problema a las ecuaciones de los alquileres turísticos. Al aumentar la demanda, suben los precios, independientemente de que seas un estudiante, un turista o trabajador. Ese desajuste entre oferta y demanda encarece los alquileres y reduce las opciones de calidad.   

La mayoría de los jóvenes ha optado por el alquiler para independizarse. Pero hoy en día los precios son tan elevados que el porcentaje de los ingresos mensuales que se destinan a pagar la vivienda ronda o supera el 40%, según datos del Banco de España.

Por lo tanto, o se opta por vivir en las afueras de las ciudades con compañeros de psio para poder pagar el alquiler (de pisos demasiado encarecidos para lo que son) o, si es imposible pagar estos precios, quedarse en el hogar de origen y ahorrar hasta que sea viable el poder independizarse. 

A la ecuación de los precios se suman salarios iniciales más bajos y trayectorias laboralmente intermitentes. La temporalidad  y la rotación dificultan acumular ahorro y acceder a crédito en condiciones razonables, elevando las barreras a la compra y empujando a mantener un alquiler sobre elelevado. Este encarecimiento no es solo una percepción o algo que afecete a España, sino que a escala europea, el 9,7% de los jóvenes entre 15 y 29 años vive en hogares con “sobre carga de costes”, ya que se destina, como hemos dicho antes, entre el 40 y 60% de la renta a la vivienda. 

Aquí es donde el malestar juvenil se vuelve político: no es solo que la vivienda sea cara, es que muchos jóvenes sienten que no hay una respuesta a la altura de un mandato constitucional. El artículo 47 de la Constitución no es retórica: ordena a los poderes públicos crear condiciones efectivas para disfrutar de una vivienda digna y adecuada, impedir la especulación y hacer participar a la comunidad en las plusvalías del suelo. Pero, al ser un principio rector (art. 53.3 CE) y no un derecho fundamental directamente exigible, su eficacia depende de que el legislador y las administraciones lo conviertan en reglas, presupuestos y procedimientos. Cuando eso no ocurre o se percibe insuficiente, el mensaje que llega a los jóvenes es nítido: “nos están fallando”.

La jurisprudencia constitucional ha reforzado esa lectura: sentencias como la STC 152/1988, la STC 32/2019 o la STC 79/2024 reiteran el carácter programático del art. 47 CE y, a la vez, avalan que el Estado fije bases y mecanismos de coordinación respetando las competencias autonómicas. Traducido: hay un margen claro para legislar y ejecutar políticas que bajen precios y amplíen oferta, sin invadir el autogobierno. Por eso, cuando pasan los años y el acceso no mejora, los jóvenes no solo ven un problema de mercado; ven un incumplimiento de expectativas constitucionales.

En este contexto, la Ley estatal 12/2023 de vivienda se presentó como un punto de inflexión: define zonas de mercado residencial tensionado, limita ciertas actualizaciones anuales de renta, impulsa un índice de referencia y abre la puerta a incentivos fiscales y herramientas urbanísticas para movilizar vivienda asequible. Es un primer esqueleto básico estatal. Sin embargo, para la generación que vive alquileres altos y sueldos de entrada bajos, el impacto percibido es limitado si no se acompaña de medidas autonómicas y municipales que aterricen el marco: parques de vivienda en alquiler asequible, operaciones sobre suelo público, cesiones de derecho de superficie, colaboración público-privada bien diseñada y gestión profesionalizada del parque.

La Ley de Suelo (TRLSRU) es la bisagra que conecta el mandato constitucional con el urbanismo cotidiano: obliga a reservar suelo adecuado y suficiente para vivienda protegida y a destinar los patrimonios públicos de suelo prioritariamente a VPP. Para los jóvenes, esto es clave y muy tangible: si las reservas se reducen en el planeamiento, si los patrimonios de suelo se dedican a otros fines o si las licencias se demoran, la promesa de vivienda asequible se diluye en trámites. Aquí nace parte del descontento: no se trata de discursos, sino de metros cuadrados, calendarios de obra y criterios claros para adjudicar vivienda asequible donde estudian y trabajan.

El Plan Estatal de Vivienda 2022–2025 añadió ayudas al alquiler (incluido el Bono Alquiler Joven) y programas de rehabilitación y movilización. Son apoyos útiles, pero los jóvenes subrayan dos límites: por un lado, la brecha entre ayudas y precios reales en ciudades tensionadas;

por otro, la intermitencia administrativa (convocatorias tardías, requisitos cambiantes, ventanillas saturadas). Cuando la ayuda llega tarde o no cubre el diferencial real de mercado, se transforma en frustración burocrática y en la sensación de que la política pública no está alineada con la urgencia generacional.

Por otro lado, es importante hablar de qué pueden hacer las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos, ya que esta es una competencia compartida. Las comunidades autónomas tienen la competencia principal en ordenación del territorio, urbanismo y vivienda (art. 148.1.3ª CE), mientras que el Estado fija bases y coordinación. En el plano local, los ayuntamientos ejercen planeamiento, gestión y disciplina urbanística, pueden promover y gestionar vivienda protegida y aplicar instrumentos como reservas de suelo, tanteo y retracto o derecho de superficie, dentro del marco autonómico (LBRL art. 25 y TRLSRU). El texto refundido estatal de suelo exige además reservas mínimas de edificabilidad para vivienda protegida en nuevos desarrollos y reformas, lo que convierte el urbanismo en la bisagra práctica del derecho a la vivienda. 

Un ejemplo de apuesta autonómica fuerte es el País Vasco. Su Ley 3/2015 reconoce un derecho subjetivo de acceso a vivienda para quienes carecen de recursos, que se articula vía registro de demandantes (Etxebide) y operadores públicos (Alokabide, VISESA). Además, el programa Gaztelagun subvenciona el alquiler a jóvenes de 18–35 años, con requisitos claros de renta y residencia, aliviando el esfuerzo de emancipación. El Gobierno vasco ha consolidado un parque público de alquiler que superó las 25.800 viviendas ya en 2021 y ha seguido creciendo, combinando promoción directa, movilización y gestión profesionalizada.

Como contrapunto autonómico, la Comunidad de Madrid ha optado por un enfoque más apoyado en concesiones y colaboración público-privada (Plan Vive), con alquileres “asequibles” por debajo del mercado. Aunque el Gobierno regional destaca miles de viviendas licitadas y entregadas, los criterios de acceso y niveles de renta han generado críticas por llegar poco a jóvenes con ingresos bajos; también pesan antecedentes como la nulidad judicial de la venta de casi 3.000 VPO a un fondo (2013), que erosionó el parque público. Informes periodísticos y cívicos subrayan además que algunos umbrales de VPO en Madrid permiten ingresos relativamente altos, alejando el objetivo social original.

En el nivel municipal, Barcelona ilustra una estrategia proactiva: creó un operador metropolitano de alquiler asequible (Habitatge Metròpolis Barcelona) con el objetivo de 4.500 viviendas, ha reforzado el tanteo y retracto para adquirir fincas y destinarlas a alquiler protegido, y ha explorado la reserva del 30% de vivienda protegida en promociones. Aunque esta última medida ha tenido resultados inferiores a lo previsto y está en revisión, el ayuntamiento ha aumentado el presupuesto para compras con tanteo y mantiene una cartera de proyectos para ampliar el parque asequible. Es un caso de uso intensivo de herramientas urbanísticas y patrimoniales para incidir en precios y oferta.

De ahí que el sentimiento de no ser escuchados sea tan intenso. Encuestas recientes apuntan a que una mayoría de jóvenes percibe que los responsables públicos no comprenden la complejidad del problema o no priorizan soluciones con escala suficiente. Lo que piden no es una declaración de intenciones, sino un menú operativo: planes de suelo específicos para alquiler asequible cerca de campus y polos de primer empleo; objetivos anuales de viviendas puestas en el mercado con seguimiento público; plazos máximos de licencia y rehabilitación; y evaluación por resultados (precio medio ofertado, tiempo de espera, % de renta destinado a vivienda, tasa de emancipación por barrio).

Para aterrizar el mandato constitucional en políticas medibles, conviene mirar qué han hecho otras ciudades y traducir sus palancas al engranaje español (Estado–CC. AA. ayuntamientos). De Viena podemos tomar la escala: parques de alquileres asequibles gestionados con criterios profesionales, suelo público activado de forma continua y operadores de lucro limitado que fijan rentas a precio de coste. De Singapur, la planificación por barrios (no “pisos sueltos”): producir vivienda cerca de empleo y campus, con financiación estable y reglas de acceso y rotación que preserven la asequibilidad. De Tokio, la agilidad regulatoria: licencias con plazos máximos, más densidad y mezcla de usos en ejes bien servidos, y bonus de edificabilidad a cambio de cupos asequibles. En España, el Gobierno puede fijar bases, financiación plurianual e indicadores nacionales; las comunidades autónomas, reservar suelo efectivo para VPP, estandarizar tipologías e índices de referencia y profesionalizar gestores; y los ayuntamientos, acelerar licencias, desplegar derecho de superficie, movilizar patrimonios públicos de suelo y pactar objetivos anuales verificables (viviendas iniciadas, precio ofertado y tasa de emancipación juvenil en cada barrio).

Viena, capital de Austria,  trata la vivienda como un servicio público desde hace un siglo. La ciudad posee y gestiona un parque municipal gigantesco y, además, ha impulsado cooperativas y promotores de “lucro limitado”, de modo que cerca del 60 % de la población vive en vivienda municipal o subvencionada. La clave es que el alquiler se fija a precio de coste (no al de mercado) y que el suelo público se activa de forma continua, con reglas de acceso y rotación que favorecen la mezcla social. El resultado son alquileres estables y moderados a lo largo del ciclo, sin guetos y con mantenimiento profesionalizado del parque. 

En Singapur, el Housing & Development Board (HDB) ha construido más de un millón de viviendas y hoy más del 80 % de la población residente vive en ellas, en su mayoría bajo esquemas de propiedad a 99 años financiados con ahorro obligatorio. El modelo no produce “pisos sueltos”, sino barrios planificados con escuelas, transporte y comercio, además de un mercado de reventa regulado y el mecanismo Build-To-Order para ajustar la oferta a la demanda. La combinación de escala, financiación pública y reglas claras mantiene la accesibilidad para clases medias y trabajadoras con estándares altos de calidad urbana.

Tokio ha contenido mejor que otras megaciudades la presión sobre precios porque construye mucho y rápido. La Ley de Medidas Especiales sobre Reconstrucción Urbana (2002) y reformas previas de planeamiento crearon distritos de “Urban Renaissance” con mucha flexibilidad: más altura y densidad donde ya hay infraestructuras, mezcla de usos compatibles y procedimientos ágiles que facilitan la inversión privada. Al reducir cuellos de botella y permitir más viviendas en las zonas bien conectadas, la nueva oferta “filtra” hacia precios medios y evita escaladas más pronunciadas.

La vivienda no es solo un indicador económico: es el soporte material de la autonomía personal y, por tanto, de la igualdad real entre generaciones. En España, el mandato del artículo 47 de la Constitución choca con un mercado tensionado, salarios de entrada bajos y una acción pública que, demasiadas veces, se queda en declaraciones o en medidas sin escala. Para la juventud, esto se traduce en vidas en pausa: proyectos pospuestos, movilidad limitada y una meritocracia que se desdibuja frente al peso de la herencia. Salir de este bucle exige pasar del discurso a los mecanismos: suelo disponible y verificable, licencias con plazos máximos, parques de alquiler profesionalizados, índices bien calibrados, y financiación plurianual ligada a resultados medibles (precios efectivos y tasa de emancipación). No hacen falta ocurrencias: basta con aprender de las ciudades que ya han movido la aguja y adaptar sus palancas a nuestro reparto competencial.

Si la Constitución marca la brújula, las administraciones deben marcar el rumbo con métricas claras: cuántas viviendas nuevas en alquiler asequible se ponen cada año, a qué precio, en qué barrios y para quién. Solo cuando esos números empiecen a cambiar y se note en el bolsillo y en las llaves, la juventud sentirá que, por fin, se la ha escuchado.